한국 부동산에 나타난 이상징조, 집값 내년부터 무서울 겁니다 [김대종 교수 1부]

간략한 요약

이 영상에서는 김대종 교수와 함께 최근 경제 상황, 부동산, 주식 시장에 대한 이야기를 나눕니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 서울 아파트 가격은 89% 확률로 계속 상승할 것이며, 정부의 수요 억제 정책보다는 주택 공급 확대 정책이 필요합니다.
• 그린벨트 해제 또는 재건축 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘려야 합니다.
• 시장 경제 원칙에 따라 부동산 시장을 운영하고, 과도한 규제는 지양해야 합니다.

부동산 시장 전망 및 정부 정책 방향 [1:12]

김대종 교수는 서울 아파트 가격이 89% 확률로 계속 상승할 것이라고 전망하며, 일시적인 조정은 있겠지만 장기적으로는 우상향할 것이라고 말합니다. 현재 정부의 대출 규제 정책은 문재인 정부 때와 마찬가지로 집값 상승을 초래할 수 있다고 지적하며, 이재명 정부에서는 주택 공급 계획을 신속히 발표하고 실행해야 한다고 강조합니다. 이명박 정부 시절 그린벨트 해제를 통한 주택 공급 확대 정책이 집값 안정에 효과적이었다고 평가하며, 현재 서울시 주거 공간 비율이 15%에 불과한 점을 지적하며 그린벨트 해제를 통한 공급 확대를 주장합니다. 수요 억제 정책보다는 주택 공급 확대 정책을 통해 시장에 안정적인 신호를 주고, 급매를 방지해야 한다고 덧붙입니다.

주택 공급 방안: 그린벨트 해제 vs 재건축 활성화 [7:50]

그린벨트 해제에 대한 반론에 대해 김 교수는 그린벨트 유지가 어렵다면 재건축 규제를 완화해야 한다고 주장합니다. 현재 서울시에 400여 개의 재건축 후보가 있지만, 문재인 정부의 규제로 인해 진행이 어렵다고 지적합니다. 재건축 시 용적률 증가분의 50%를 임대 아파트로 공급해야 하는 점, 재개발 시 전체 물량의 15%를 임대 아파트로 해야 하는 점 등이 문제라고 언급합니다. 재건축 평균 입주 기간이 15년이나 걸리는 점을 감안할 때, 정부가 재건축에 대해 적극적으로 수용해야 한다고 주장합니다. 도시를 파괴하는 가장 좋은 방법은 부동산 규제라는 베네수엘라 사례를 언급하며, 시장 경제 원칙에 따른 정책이 중요하다고 강조합니다.

시장 경제 원칙과 정부 규제의 역효과 [10:20]

미국은 부동산 가격 급등 시 연방정부가 시장 경제에 맡기는 정책을 발표했다고 소개하며, 주택 가격 상승 시 건설업자들이 공급을 늘리도록 유도해야 한다고 설명합니다. 현재 중대재해처벌법 등 규제로 인해 건설업체들이 공급을 늘리지 못하고 있는 상황을 지적하며, 정부가 주택 공급에 대한 자율성을 시장에 맡겨야 한다고 주장합니다. 은행 대출 시장에 대한 정부 규제 역시 은행의 이익만 늘리는 결과를 초래하고 있다고 비판하며, 잠실 르엘 아파트 분양 사례를 통해 대출 규제가 현금 부자에게만 유리한 정책임을 강조합니다. 정부 정책은 일관성과 예측 가능성이 중요하며, 잦은 규제 변화는 시장에 혼란을 야기한다고 덧붙입니다.

규제 강화의 문제점과 시장 자율성의 중요성 [12:45]

정부가 대출, 아파트 공급, 재건축, 재개발 시장에 과도한 규제를 가하고 있다고 비판하며, 잠실 르엘 아파트 분양가와 시세 차익을 예로 들어 분양가 상한제의 문제점을 지적합니다. 건설업체들이 중대재해처벌법으로 인해 어려움을 겪고 있는 상황을 언급하며, 안전을 강화하되 건설업계에 자율성을 부여해야 한다고 주장합니다. 대출 시장 역시 시장 경제에 맡겨야 하며, 정부가 가산 금리까지 정하는 것은 금융기관의 이익만 늘리는 결과를 초래한다고 비판합니다. 결론적으로 대출 시장, 재건축 시장 등 모든 시장에 시장의 수요와 공급에 맞도록 정책을 수립해야 하며, 규제 확대는 바람직하지 않다고 강조합니다.

산업재해와 기업의 자율 규제 [15:21]

건설업 산업재해 문제에 대해 언급하며, 산업의 특성상 구조적인 문제와 휴먼 에러로 인해 사고가 발생할 수 있음을 인정합니다. 그러나 개개인의 실수에 대해 무조건 규제하고 형벌을 주는 것은 공급 부족 문제를 야기할 수 있다고 지적합니다. 포스코 건설과 삼성물산의 산업재해 사례를 언급하며, 기업들이 안전 시스템을 강화하고 자율 규제를 통해 사고를 예방해야 한다고 강조합니다. 중대재해처벌법을 통해 산업재해를 줄여야 하지만, 기업들에게 자율성을 부여하고 규제를 완화하는 것이 필요하다고 덧붙입니다.

향후 집값 전망 및 정부 정책 제언 [17:27]

현재 정부의 규제 강화 정책이 지속될 경우 집값 상승은 불가피하다고 전망하며, 수도권 자가 보유율이 50%에 불과하고 단독 세대주와 외국인 유입이 증가하는 추세를 고려할 때 서울 집값은 계속 상승할 것이라고 예측합니다. 정부는 주택 공급 계획을 신속히 발표하고 실행해야 하며, 30년 임대 아파트 공급 정책은 국민 자산 형성에 도움이 되지 않는다고 지적합니다. 토지 임대부 정책보다는 개인이 토지 임대부 또는 분양을 선택할 수 있도록 해야 하며, 물가 상승률보다 부동산 가격 상승률이 훨씬 높다는 점을 감안할 때 임대 아파트 정책은 좋은 대안이 아니라고 강조합니다. 서울 집값이 휴지 조각이 될 것이라는 주장은 잘못되었으며, 교통이 편리한 강남, 서초, 송파 지역의 부동산 가치가 높을 것이라고 전망합니다.